Cuando el inquilino deja de pagar, actuar con rapidez y método es clave para recuperar la posesión y las rentas. En GVC Abogados (García Valcárcel & Cáceres), despacho con sede en Murcia, te acompañamos desde el primer impago hasta el lanzamiento, con un enfoque preventivo y procesal sólido basado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Paso 1: Verifica el contrato y calcula la deuda
Revisa el contrato de arrendamiento y cuantifica con precisión qué se adeuda. En los impagos, pueden incluirse:
- Rentas vencidas y no pagadas.
- “Cantidades asimiladas” si así se pactó por escrito: suministros, IBI, comunidad, etc.
- Actualizaciones de renta pendientes.
La LAU permite resolver el contrato por impago (art. 27). Documentar bien la deuda facilitará el requerimiento y la demanda.
Paso 2: Requerimiento fehaciente previo (burofax) y opción de enervación
Antes de demandar, envía un requerimiento fehaciente (habitualmente burofax con certificación de texto y acuse de recibo) concediendo 30 días para pagar. Este paso:
- Deja constancia de la deuda y de tu voluntad de cobro.
- Permite evitar que el inquilino “enerve” el desahucio después, salvo que pague dentro de esos 30 días. Si no paga en ese plazo, ya no podrá enervar tras la demanda (LEC, art. 22.4).
Si el arrendatario paga todo lo debido a tiempo, la relación puede continuar; si no paga, podrás interponer la demanda con mayores garantías.
Paso 3: Valora soluciones amistosas (con seguridad)
La negociación puede ahorrar tiempo y costes: plan de pagos por escrito, entrega de llaves pactada, compensaciones. Evita acuerdos verbales o ambiguos. Un abogado de arrendamientos en Murcia puede conducir esta fase con seguridad jurídica.
Paso 4: Demanda de desahucio por falta de pago: fases y plazos clave
- Presentación de la demanda: es un juicio verbal de desahucio por falta de pago (LEC, art. 250.1.1.º). Puedes acumular la reclamación de rentas vencidas y las que se devenguen hasta la entrega de la vivienda.
- Admisión y requerimiento: el juzgado requerirá al inquilino para que, en 10 días, pague, desaloje o se oponga con motivos; y señalará fecha de lanzamiento desde el inicio (LEC, art. 440.3).
- Enervación: solo es posible si no hubo requerimiento fehaciente con 30 días o si no se enervó antes. Requiere pago íntegro de lo debido.
- Oposición y vista: si el inquilino se opone, habrá juicio; si no, se dictará decreto o sentencia estimatoria.
- Lanzamiento: si no se desaloja voluntariamente, se ejecuta el lanzamiento en la fecha señalada.
Nota: en arrendamientos de vivienda habitual puede intervenir Servicios Sociales cuando se alega vulnerabilidad, lo que puede provocar suspensiones temporales por causas tasadas. Conviene planificarlo con tu abogado.
¿Qué puedes reclamar además del desahucio?
- Rentas vencidas y futuras hasta la entrega de llaves.
- Intereses legales y, en su caso, costas si hay condena.
- Daños y desperfectos acreditados (con pericial/fotografías y acta si procede).
Fianza: ¿puedo aplicarla a las rentas impagadas?
La fianza (LAU, art. 36) garantiza el cumplimiento; no debe “consumirse” durante el contrato como si fuera una mensualidad más. Si excepcionalmente se compensa, el inquilino debe reponerla, y tú puedes reclamar lo impagado además de exigir la reposición. La liquidación definitiva de la fianza se hace al final del arriendo.
Errores a evitar (pueden generarte responsabilidad)
- No cambies la cerradura ni cortes suministros: puede constituir coacciones o realización arbitraria del propio derecho.
- No entres en la vivienda sin consentimiento o autorización judicial.
- No aceptes acuerdos verbales ni pagos parciales sin un documento claro y fechado.
- No demores el requerimiento ni la demanda: las deudas se acumulan y el proceso se alarga.
Documentación útil para tu abogado
- Contrato de arrendamiento y anexos.
- Detalle de impagos (recibos, extractos bancarios, comunicaciones).
- Burofax/requerimientos enviados y acuses.
- Estado del inmueble (fotos, inventario, actas).
- Datos del arrendatario y posibles fiadores o avalistas.
Plazos orientativos
El desahucio por impago, bien planteado y con requerimiento previo, suele resolverse con mayor agilidad. Aun así, la duración real depende del juzgado, oposición del inquilino y, en su caso, intervenciones de Servicios Sociales. En GVC Abogados te daremos un cronograma realista para Murcia y su entorno.
¿Y si se trata de local comercial o arrendamiento de temporada?
También procede el desahucio por impago. Cambian algunos matices respecto a vivienda (por ejemplo, medidas de vulnerabilidad), pero la estructura del procedimiento verbal y la posibilidad de reclamar rentas es similar. Lo analizamos caso a caso.
Preguntas frecuentes rápidas
- ¿Puedo cobrar el IBI o comunidad? Solo si está pactado expresamente en el contrato.
- Si el inquilino paga “algo”, ¿se evita el desahucio? No. La enervación exige pago íntegro dentro de plazo.
- ¿Qué pasa si ya enervó antes? No puede enervar una segunda vez.
- ¿Puedo acudir a procedimiento monitorio? Sí para reclamar solo rentas; si quieres recuperar la posesión, lo idóneo es el verbal de desahucio.
GVC Abogados: defensa integral del propietario en Murcia
Desde 1946, GVC Abogados (García Valcárcel & Cáceres) ofrece experiencia, confianza y calidad. Diseñamos la estrategia completa: requerimiento, negociación segura y desahucio, con el apoyo de un equipo multidisciplinar acostumbrado a litigar en Murcia.
Dónde estamos: Plaza Fuensanta, 3 – 6ºB, 30008 Murcia.
Además, si necesitas abogados de derecho de familia o abogados de herencia en Murcia, nuestro equipo también te acompañará en divorcios, custodias, sucesiones y particiones, con el mismo rigor que en materia de arrendamientos.
Cómo te ayudamos hoy
- Revisión gratuita inicial de viabilidad y cálculo de la deuda.
- Redacción y envío de burofax fehaciente para proteger tu posición procesal.
- Demanda de desahucio por impago con reclamación de rentas e intereses.
- Seguimiento del señalamiento y ejecución del lanzamiento.
Si tu inquilino no paga, actúa ya. Contacta con GVC Abogados y pongamos en marcha el plan correcto para recuperar tu vivienda y tu rentabilidad.
