El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa —frecuente en operaciones inmobiliarias— por el cual comprador y vendedor se comprometen a culminar la venta en un plazo determinado, entregándose una cantidad a cuenta del precio como señal. Esa cantidad puede funcionar como simple anticipo, como garantía penal o como un mecanismo de desistimiento, según cómo se pacte expresamente.
En España, el régimen de las arras tiene su referencia legal en el Código Civil (art. 1454) para las llamadas “arras penitenciales”. La calificación jurídica concreta (confirmatorias, penales o penitenciales) depende de lo que se haya escrito en el documento. Por ello, la redacción es clave: una palabra mal puesta puede implicar perder la señal o tener que devolver el doble.
Tipos de arras y efectos si alguien incumple
Arras confirmatorias
Sirven como prueba del contrato y anticipo del precio. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento o la resolución con indemnización de daños y perjuicios acreditados, pero no hay automáticamente pérdida o devolución del doble de la señal salvo que se pacte.
Arras penales
La cantidad entregada funciona como cláusula penal. En caso de incumplimiento, la parte cumplidora puede optar por exigir la pena pactada (normalmente, perder la señal o devolver su doble) o el cumplimiento con indemnización adicional si así se hubiera previsto. Exigen una redacción clara para no confundirse con las confirmatorias o las penitenciales.
Arras penitenciales (de desistimiento)
Permiten a cualquiera de las partes desistir de la compraventa: si desiste el comprador, pierde las arras; si desiste el vendedor, devuelve el doble. Para que operen así, debe pactarse de forma expresa e inequívoca su carácter “penitencial” o “de desistimiento”. En ausencia de claridad, la práctica y la jurisprudencia tienden a considerarlas confirmatorias.
Riesgos habituales del contrato de arras
- Ambigüedad en la redacción: si no se especifica con precisión el tipo de arras, pueden considerarse confirmatorias y no penitenciales.
- Plazos irreales: periodos demasiado cortos para obtener hipoteca, reunir documentación o subsanar cargas provocan incumplimientos evitables.
- Falta de condición suspensiva de financiación: firmar sin “sujeción a la obtención de hipoteca” deja al comprador expuesto a perder la señal si el banco no concede el préstamo.
- Desconocimiento de cargas y ocupantes: hipotecas, embargos, arrendamientos o ocupantes no declarados pueden impedir la firma en plazo.
- Entrega de arras a terceros sin garantías: depositarlas en cuentas no separadas o sin reglas claras de devolución genera conflictos.
- Confusión entre “reserva” y “arras”: muchos documentos de agencia son simples reservas sin efectos de desistimiento, pese a llamarse arras.
- Viviendas de herencia o en proindiviso: si no firman todos los herederos o copropietarios, el contrato puede ser ineficaz.
- Fiscalidad ignorada: la pérdida o percepción de arras puede tener efectos en el IRPF; conviene analizar su tributación.
- Pagos en efectivo: incumplir límites legales de pagos en metálico o normativa de prevención de blanqueo puede acarrear sanciones.
Claves para firmar unas arras seguras
- Identificación completa de las partes y del inmueble (finca registral, cargas, situación de ocupación, certificación energética).
- Definir expresamente el tipo de arras y sus efectos en caso de incumplimiento o desistimiento.
- Precio total, importe de arras y forma de pago, especificando que se imputarán al precio el día de la firma en notaría.
- Plazo realista para otorgar escritura (habitual 30 a 90 días) y posibilidad de prórroga motivada.
- Condición suspensiva de financiación: sujete la operación a la concesión de hipoteca en un plazo; detalle entidad, cuantía y diligencia del comprador.
- Entrega libre de cargas y al corriente de gastos: comunidad, IBI, suministros; anexar certificados o prever su aportación antes de la firma.
- Reparto de gastos e impuestos según normativa vigente, evitando cláusulas abusivas o nulas.
- Depósito seguro: consignar las arras en cuenta de tercero de confianza con instrucciones claras de entrega y devolución.
- Anexos útiles: nota simple reciente, ITE/IBI, certificado de deuda cero de comunidad, planos y relación de muebles o mejoras incluidas.
Cláusulas recomendables
- Condición suspensiva por financiación y por cancelación de cargas del vendedor en la escritura.
- Penalización por retraso imputable y prórroga automática breve si existe cita notarial o trámites administrativos pendientes.
- Posibilidad de subrogación hipotecaria o de cancelar antes de la firma con cargo al precio.
- Estado de conservación y derecho de visita previa a la firma para verificar ocupación y suministros.
- Pacto de posesión y llaves: en la firma, y nunca antes sin garantías.
Arras cuando el inmueble procede de una herencia
En operaciones con bienes hereditarios, los riesgos se multiplican si no se ordenan los títulos previamente. Antes de firmar:
- Exija que la herencia esté aceptada y, si procede, adjudicada o al menos documentada la cadena de titularidad para que el vendedor pueda transmitir.
- Compruebe que firman todos los herederos o el apoderado con facultades suficientes; en proindivisos, todos los copropietarios.
- Verifique posibles legítimas, colaciones, derechos de uso o cargas no canceladas.
- Alinee el calendario de arras con los plazos notariales y registrales propios de la herencia.
Si está tramitando una herencia y prevé vender un inmueble, coordinar arras, adjudicación y cancelaciones evita pérdidas de señal o devoluciones dobles. Contar con abogados de herencias en Murcia es decisivo para cuadrar tiempos y seguridad jurídica.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el importe habitual de las arras?
En la práctica inmobiliaria se ven importes del 5% al 10% del precio, pero no hay una cifra legal. Debe ajustarse al riesgo y al plazo pactado.
¿Puedo recuperar las arras si no obtengo hipoteca?
Sólo si se pacta de forma expresa una condición suspensiva de financiación y acredita su diligencia en la solicitud. Sin esa cláusula, puede perder la señal.
¿Qué ocurre si el vendedor se echa atrás?
En arras penitenciales, deberá devolver el doble de lo recibido. En confirmatorias o penales, se aplicará lo que se haya pactado y, en su defecto, podrá exigirse cumplimiento o resolución con daños y perjuicios.
¿Las arras tributan?
Pueden tener efectos en el IRPF cuando se pierden o se devuelven dobles por desistimiento. Analice siempre la incidencia fiscal con carácter previo y según su caso concreto.
¿Es lo mismo una “reserva” que unas arras?
No. Muchas reservas de agencias no confieren derecho a desistir ni regulan pérdidas o devoluciones. Lea el documento y, en caso de duda, exija un contrato de arras claro.
Consejos rápidos para compradores y vendedores
- Compradores: no firme sin nota simple actualizada, condición de financiación y calendario realista; evite entregar arras en metálico.
- Vendedores: prepare certificados de comunidad, IBI, cancelación de cargas y claridad sobre plazos; no acepte cláusulas de desistimiento abusivas.
GVC Abogados: redacción y revisión de contratos de arras en Murcia
En GVC Abogados (García Valcárcel & Cáceres), con sede en Plaza Fuensanta, 3 – 6ºB, 30008 Murcia, combinamos tradición jurídica y enfoque práctico para blindar su operación. Revisamos o redactamos su contrato de arras con precisión, evitando ambigüedades costosas y alineando la operación con la financiación, la fiscalidad y los plazos notariales y registrales.
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- Negociación de cláusulas de desistimiento, plazos, prórrogas y penalizaciones.
- Coordinación con notaría, banco y registro para llegar a la firma sin sobresaltos.
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Conclusión
El contrato de arras es una herramienta útil, pero también un punto crítico de riesgo si se redacta con ambigüedad. Definir con claridad el tipo de arras, condicionar la operación a la financiación cuando proceda y documentar cargas y plazos evita pérdidas de señal y litigios. Antes de firmar, consulte con profesionales especializados. En GVC Abogados, ponemos nuestra experiencia a su servicio para que su operación en Murcia llegue a buen puerto con seguridad y sin sorpresas.
